Você já se viu em uma situação em que comprou um imóvel, mas o vendedor se recusou a transferir a propriedade, mesmo após o pagamento completo? Isso é mais comum do que se imagina.
1 O que é adjudicação compulsória?
A adjudicação compulsória é um recurso legal que permite que você, como comprador, obtenha a transferência da propriedade mesmo contra a vontade do devedor.
Em resumo, é uma ferramenta importante para garantir seus direitos como comprador do imóvel. A adjudicação cabe em casos de inadimplemento contratual, quando uma das partes não cumpre com suas obrigações contratuais, dando direito à outra parte de reivindicar a propriedade do imóvel.
2 Desburocratização da adjudicação compulsória
A adjudicação era apenas realizada por processo judicial, o que tornava a solução do caso mais custosa e demorada, sem nenhum benefício para os envolvidos. O cenário foi radicalmente mudado com o advento da Lei n. 14.382/2022.
A Lei n. 14.382/2022 passou a permitir a adjudicação compulsória extrajudicial. Ou seja, agora todo o procedimento pode ser feito no Cartório de Registro Imobiliário competente, sem necessidade de intervenção judicial.
3 Procedimento da adjudicação compulsória extrajudicial
O interessado deve comparecer no Cartório de Registro Imobiliário no qual está circunscrito o imóvel objeto do contrato de compra e venda, munido dos documentos exigidos pela lei.
Com tudo em ordem, o Cartório notifica o proprietário para se defender. Dessa ação podem decorrer três situações distintas:
Anuência (aprovação): o proprietário simplesmente concorda com o pedido do interessado. Ela pode ser feita presencialmente ou por meio eletrônico.
Impugnação (contestação): ela pode ser acolhida ou rejeitada. Em qualquer um dos casos, o caso seguirá para o juiz se houver recurso das partes, oportunidade na qual será instaurado um processo judicial.
Silêncio: PODE implicar em concordância. Vai depender muito do tabelião de aceitar o silêncio como consentimento ou não.
4 Decisão no procedimento da adjudicação compulsória extrajudicial
Estando tudo em ordem, o oficial de registro de imóvel qualifica o procedimento e, em 10 dias úteis, defere ou rejeita o pedido do interessado à adjudicação compulsória.
Se deferido, há recolhimento de ITBI em 5 dias úteis, sob pena de extinção do procedimento. Lembrando que a alíquota do imposto em questão é diferente de cidade a cidade (já que é um imposto municipal).
Ao final, o registro do imóvel é lavrado em nome do requerente, passando a propriedade para o seu nome.
5 Documentos para a adjudicação compulsória extrajudicial
Para que o pedido de adjudicação compulsória extrajudicial seja admitido e, ao final, concedido, são necessários alguns documentos:
Ata notarial: documento lavrado pelo tabelião. Deve conter referência à matrícula e a descrição do imóvel; a identificação dos atos que fundamentam a adjudicação; provas do adimplemento integral do preço; providências que deveriam ser tomadas pelo vendedor e o valor venal atribuído ao imóvel.
Contrato de compra e venda ou do compromisso de compra e venda: utilizado como referência o pagamento integral do preço da venda.
Comprovantes de pagamento: o pagamento deve ser integral para que a adjudicação extrajudicial seja concedida.
Notificações extrajudiciais: têm a finalidade de demonstrar a mora (o atraso) do vendedor em regularizar a pendência imobiliária.
6 Adimplemento substancial é cabível?
A teoria do adimplemento substancial defende que, quando o pagamento for substancialmente quitado, a obrigação é considerada satisfeita e o contrato, assim, é extinto pelo cumprimento.
Atenção: quando dizemos substancial, deve ser feito um cálculo da diferença entre o valor pago e o que não foi pago. A diferença, deste modo, necessita ser proporcional, para que nenhuma das partes saia prejudicada ou beneficiada.
Acreditamos que a teoria do adimplemento substancial é, sim, cabível no procedimento de adjudicação compulsória extrajudicial. Isso porque a boa-fé do comprador deve ser resguardada acima de tudo.
Além disso, se o comprador alega adimplemento substancial, significa que o vendedor ficou em silêncio a respeito das parcelas vincendas. Considerando isso, o direito não socorre aos que dormem. Quem dorme no ponto acaba perdendo, e a lei enfatiza com a penalidade da adjudicação compulsória.
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